Что такое юридический адрес и все сопутствующие вопросы.

Юридический адрес по договору субаренды: законно ли это, правовые нормы и риски

Когда регистрация по фактическому местонахождению невозможна, то предпринимателю приходится арендовать юридическую прописку. Один из возможных вариантов – получить юридический адрес по договору субаренды.

Эта схема включает в себя цепочку из трех лиц: фактический собственник недвижимости, арендатор и субарендатор. То есть предприниматель будет выступать здесь уже третьим лицом. В таких условиях важно, чтобы реальный владелец помещения о субаренде знал и дал свое согласие.

На каких основаниях осуществляется субаренда

Договор субаренды заключается чаще всего именно для предоставления/получения юридического адреса. В зависимости от размеров помещения в аренду может предлагаться также небольшое изолированное рабочее место.

Процесс субаренды регламентирует статья 615 (пункт 2) ГК РФ. Согласно ее положениям арендатор может передавать нежилую собственность, а также свои права и обязанность в ее отношении постороннему лицу. Взаимодействие осуществляется на основании договора субаренды.

Реальный владелец квадратных метров должен не просто знать о передаче его собственности третьему лицу. Его разрешение должно быть прописано в договоре аренды между собственником и арендатором.

Правовые риски при субаренде для получения юрадреса

Чтобы юридический адрес по договору субаренды не был признан фиктивным, предпринимателю следует лично ознакомиться с текстом подписываемого документа. Недопустимыми являются следующие пункты:

  1. Арендатор может сдавать помещение в аренду без ведома собственника. Это неправомерный пункт, противоречащий закону. Подписывать такой договор нельзя.
  2. Срок действия субаренды превышает продолжительность аренды. Если владелец помещения не пролонгирует аренду, то субаренда окажется фиктивной, как и юридический адрес. В таком случае, учредитель бизнеса попадет под санкции от налоговой инспекции.
  3. Субарендатор получает больше прав относительно недвижимости, чем арендатор – документ будет признан неправомерным.

Также следует знать о некоторых тонкостях заключения соглашения с арендатором:

  1. При досрочном расторжении аренды, субаренда аналогично прекращает действовать.
  2. Признание договора аренды недействительным через суд автоматически аннулирует следующие соглашения относительно указанных объектов.
  3. Если субаренда подписывается на период более 1 года, то оно должно пройти госрегистрацию в обязательном порядке. Иначе договор между субарендодателем и учредителем компании будет считаться незаключенным.

Подписывая соглашение о субаренде нужно заранее поинтересоваться, есть ли по данному адресу услуга почтового сопровождения. Все корреспонденция будет проходить через это местоположение. Важно, чтобы учредитель бизнеса своевременно получал письма. Особенно уведомления от государственных органов.

Договор субаренды

Договор субаренды относится к срочным возмездным соглашениям. Заключается только в письменной форме. В целом он не отличается от договора аренды: в пользование могут передаваться земельные участки, складские и производственные помещения, офисные здания, коммерческая недвижимость.

Не нужно бояться заключения соглашения субаренды. Реалии современного бизнеса таковы, что собственник недвижимости зачастую не может самостоятельно заниматься поиском арендаторов.

Помещения проще передать подрядчику, который найдет клиентов. При этом большая площадь часто делится на маленькие части, которые сдаются в аренду по отдельности. Арендатор также может предлагать дополнительные услуги: инженерные, логистические, эксплуатационные и другие.

Что написать в договоре субаренды?

Арендатор несет полную ответственность перед собственником недвижимости. Потому логично ожидать, что договор субаренды на юридический адрес будет составлен таким образом, чтобы защитить помещения и обеспечить порядок.

Что такое «предмет договора» и «характеристики помещения»?

Предмет соглашения описывает саму суть сотрудничества. Здесь указываются условия, на которых субарендатор получает недвижимость в пользование. Например, будет оно временным (несколько дней или часов в неделю) или постоянным.

В пункте «характеристики» прописывается:

  • полный адрес;
  • площадь и расположение;
  • кадастровый номер;
  • план помещения (особенно если сдается его часть).

Эти требования обязательны согласно статье 607 ГК РФ.

Под какой вид бизнеса сдается недвижимость

В этом пункте прописывается, какой деятельностью будет заниматься субарендатор. Это важно, ведь если его работа будет препятствовать ведению бизнеса другим субарендаторам, урегулировать ситуацию будет проще.

К примеру, учредитель сообщил, что открывает мастерскую по ремонту техники и электроники. А на деле займется шумными столярными работами. Если же пункт о деятельности присутствует в договоре, аренду можно будет прекратить досрочно. С субарендатора в таком случае взыщут убытки.

Сроки аренды

Согласно статье 614 Гражданского кодекса субарендатор может арендовать помещение не дольше, чем сам арендатор у владельца. Срок должен быть четко прописан в соглашении. А по его истечении, договор пролонгируется.

Бывают случаи, когда первоначальный договор аренды был расторгнут или теряет свою правомочность. Тогда субарендатор может заключить новое соглашение уже с владельцем недвижимости напрямую.

Арендные и коммунальные платежи, депозит

В тексте договора обязательно прописывается сумма арендной платы. Эту цифру устанавливает арендодатель. Повышать стоимость аренды можно раз в год. В письменной форме следует установить и сроки для оплаты. Также в документе описываются последствия за неуплату.

То же касается и платежей по коммунальным счетам. Брать ли с субарендатора депозит, решает арендодатель. Это распространенная практика. Депозитный взнос:

  • либо возвращается по окончанию аренды;
  • либо идет в счет уплаты за последний месяц.

Вывеска, ремонт и уборка

Если субарендаторов несколько или учредитель бизнеса работает в одном помещении с арендодателем, то важно прописать условия совместной работы. Среди них:

  • расположение вывесок;
  • график уборки в помещениях общего пользования (коридор, холл);
  • распределение обязанностей по уборке крыльца или придомовой территории;
  • распределение ответственности по соблюдению пожарной безопасности и санпинов.

Что касается плановых мелких ремонтных работ, то по умолчанию эта функция возлагается на субарендатора (смена лампочек, починка сантехники). Это условие можно оговорить на этапе написания договора субаренды.

Акт передачи и возврата арендуемой недвижимости

Субарендатор принимает и возвращает помещение только по актам – приема и передачи. Начислять арендную плату и прекращать выплаты можно только после подписания соответствующих бумаг.

В пункте о передаче/ возврате помещения описывается его состояние. Также идет перечень мебели и оборудования, которые сдаются вместе с квадратными метрами. Если что-то будет сломано, повреждено или утеряно, субарендатор будет обязан возместить ущерб.

Образец договора субаренды юридического адреса

Договор субаренды составляется по стандартной форме. Но в зависимости от устных договоренностей между арендодателем и субарендатором может иметь некоторые отличия.

Автор: Клавдия Васильева

Автор: Клавдия Васильева

Образование: высшее - Юридическое - специалист по гражданскому праву. Окончила МГЮА в 2003 году с красным дипломом. Получила степень доктора юридических наук к 2012 году.

Работает с компанией "First Adres" уже 5 лет, занимается разбором самых запутанных ситуаций. Ведет преподавательскую деятельность с кадрами, которые проходят наше внутреннее обучение.

Насколько публикация полезна?​

Нажмите на звезду, чтобы оценить!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

+7-499-112-02-27

125212, Москва, Ленинградское шоссе, дом 39, стр. 3