Что такое юридический адрес и все сопутствующие вопросы.

Положения и правила договора на аренду при регистрации ООО в 2020 году

Юридически пригодный договор аренды для регистрации ООО имеет особенности и нюансы в составлении и оформлении. Для защиты собственных коммерческих интересов следует изучить и разобраться в основных положениях.

Как заключить договор аренды до регистрации ООО?

В перечне регистрирующих документов для открытия ООО, которые подаются в налоговую, нет договора на аренду помещения. Имеется пункт «гарантийное письмо от собственника помещения, а также правоустанавливающие документы». И, юридический адрес фирмы обязан указываться в, обязательных при подаче, Уставе и форме Р11001.  

На юр. адрес ООО будет отправляться документация от налоговых органов, по нему будут проводиться проверки деятельности организации и по нему определяется территориальная принадлежность к конкретной ИФНС (налоговой инспекции).

Примечание: если адрес «липовый» или на нем уже зарегистрировано свыше 10 компаний – это послужит причиной для отказа в регистрации ООО.  

Гарантийное письмо

В налоговую подается гарантийное письмо. Это обязательство заключения договора аренды с конкретной компанией. Гарантийное письмо – это не предварительный договор. Несмотря на то что в нем указывается обязательство арендатора, оно не повлечет за собой какие-либо обязанности для него.

Предварительный контракт

Предварительный договор аренды не всегда обязателен для подачи в налоговую (этот вопрос уточняется в конкретной ИФНС, куда подается запрос о регистрации). Он защищает интересы будущей компании на получение юр. адреса, если собственник помещения решит отказаться от контракта. В документе обозначено согласие арендодателя на передачу помещения в пользование после прохождения регистрации.

Кто прописывается арендатором пока юридически фирмы еще нет

Арендатором выступает физическое лицо (учредитель или будущий генеральный директор). При составление гарантийного письма и/или предварительного контракта аренды нежилого помещения потребуются ФИО и паспортные данные.   

Когда ООО получит государственную регистрацию, и будет иметь все реквизиты, заключается сам договор. Юридическая идентификация сторон (реквизиты нового ООО, как арендатора и ФИО, и паспорт арендодателя) обязательна при его подписании.

Нужен ли договор аренды помещения после регистрации ООО?

Официальных договорных отношений между арендатором и арендодателем в момент сдачи заявления на открытие ООО может не быть. Контракт аренды заключается после регистрации организации. Если была оформлена предварительная сделка то, когда фирма получает статус юридического лица, договор нужно переоформить.

В таком договоре одна из сторон – это арендодатель (юр- или физлицо), а другая ООО. Смотрите таблицу.


Важно: чтобы избежать недоразумений, передача объекта проходит с составлением и подписанием участниками сделки передаточного акта, в котором указываются детали передаваемой площади (размер, кол-во мебели и прочее).

Контракт оформляется только в письменном виде и в 2-ух экземплярах. Каждый экземпляр заверяется подписями двух сторон. Нотариальное заверение договора не обязательно. Лучше, его заверить, так возможно избежать долгих судебных перипетий, в случае появления споров.

Примечание: если договор аренды заключается на срок дольше года, то он официально еще регистрируется в Росреестре (по адресу нахождения), потому что предмет сделки – недвижимость.

Как выглядит договор аренды офиса при регистрации ООО?

Предварительный контракт аренды при регистрации фирмы может потребовать ФНС. Такой документ невозможно заключить между регистрируемым юрлицом и собственником, пока не окончено оформление ООО. Если его подписать, договор признают недействительным даже при успешной регистрации. 

Официальная бумага составляется физлицом (учредитель фирмы) и владельцем объекта сдача (юридическим или физическим лицом). Будущим арендатором может являться единственный учредитель или человек, который выбран на общем собрании и наделен соответствующими полномочиями. Рекомендуется делать ответственность заявителю – тому, кто будет сдавать пакет документов В ИФНС.

Предварительное соглашение об аренде нежилой площади при регистрации ООО включает в себя:

  • сведения о сторонах (паспортные – для физлиц, реквизиты и полное название – для юрлиц);
  • условия передачи офиса после регистрации фирмы;
  • обязательства участников и будущего арендодателя;
  • точную дату подписания основного контракта).

В роли учредителя допускается и юр. лицо. Тогда прописываются его данные. На основе такой бумаги далее составляется главный договор об аренде.

Предварительный договор аренды для регистрации ооо возможно скачать в интернете в типовом формате. Когда нужно создать индивидуальный вариант, то обращаются к юристам.

Содержание договора

«Шапка» контракта

В ней указываются дата, место заключения, реквизиты сторон. Юр.лицо прописывает полное наименование, с указанием документа, на основании которого оно функционирует. Физ.лицо обознает в полной форме ФИО и паспортные сведения.

Общие положения или предмет договора

Общие данные о недвижимости:

  • она передается на время или во временное пользование и владение;
  • кадастровый номер здания, где находится арендуемая площадь;
  • кадастровый номер собственно помещения;
  • местоположение;
  • этаж, на котором эта площадь сдается;
  • номер офиса/кабинета на этаже;
  • полный метраж помещения в квадратных метрах;
  • назначение – с какой целью эта площадь станет использоваться;
  • реквизиты выписки из ЕГРИП о праве на эту площадь;
  • реквизиты свидетельства о собственности.

Эта информация о предмете договора очень информативна. Чем подробнее составляется контракт, тем менее вероятно, что какие-либо спорные моменты придется решать в суде. Также в документе обозначается:

1. Срок действия договора. Этот пункт содержит: число месяцев или неопределённый период; дату подписания контракта; время оповещения (например, за неделю/за месяц), в случае если одна из сторон решит расторгнуть договор.

2. Права и обязанности сторон. Варианты содержания: обязанность страховать объект, право преимущественной аренды, время и сумма внесения оплаты за помещение и коммунальные услуги, и прочее.

3. Улучшение арендованной площади – не считается обязательным. Он имеет значение, когда арендатор собирается ремонтировать или делать отделку помещения.

4. Возврат имущества собственнику. Информация о том, кто после расторжения договора будет пользоваться отделимым и неотделимым имуществом, которое за время аренды приобрел или обустроил арендатор. Лучше указать, что за неотделимое имущество, которое арендатору невозможно будет унести с собой, владелец рассчитается.

5. Ответственность сторон. Здесь четко отражаются обязательства каждой из сторон.

6. Форс-мажоры.

7. Разрешение споров.

8. Изменение и досрочное расторжение договора.

9. Заключительные положения.

10. Реквизиты участников сделки.

Последующий выкуп арендованного имущества

Этот параграф также не обязателен, но, когда новая фирма планирует дальней выкуп (и арендатор согласен) этой площади, следует сразу прописывать это в договоре. Это исключит возможность для собственника нежилого имущества сменить свое решение.

Если в первоначальные планы компании не входит дальнейший выкуп, они могут изменится в процессе деятельности. Зачастую выгоднее купить офис, где налажена работа, и оформлены бумаги на юридический адрес, чем искать новый.

Основания для досрочного прекращения договора

Стандартно прописывается возможность расторжения сделки по факту невыполнения обязательств арендатором и арендодателем. Разорвать договор заранее можно по инициативе одной из сторон с обязательным заблаговременным оповещением другой.

Как оформить договор о намерении заключить договор аренды при регистрации ООО

Гарантийное письмо с обозначенным намерением создать контракт аренды подается в налоговую в обязательном порядке в комплекте с основными бумагами. Бланк подготавливает собственник. Письмо, по тексту, имеет свободную форму. Содержание, подтверждает права заявителя на подписание договора в будущем. Обязательна ссылка на правоустанавливающий документ арендодателя.

В тексте прописывают:

  • наименование заявителя, владельца;
  • дату и подпись;
  • когда сделка подразумевает возможность субаренды, то эти условия следует включить в «гарантийку».

Образец гарантийного письма о предоставлении юридического адреса ООО можно скачать в сети.

Общие правила оформления договора аренды помещения при регистрации ООО

В 2020 г регистрационные требования утверждены положениями ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Если строение или нежилая площадь не обладает кадастровым номером, и информация о нем отсутствуют в ЕГРН, в госрегистрации аренды откажут. Вести действия по внесению объекта в кадастр и оформлению контракта на сего дачу разрешается параллельно.

Основные моменты

Срок передачи объекта в пользование нанимателю не считается важным условием сделки. И, этот пункт следует предусмотреть в контракте – без него соглашение могут счесть недействительным. Стороны по своему желанию согласуют параграф о продолжительности договоренностей:

  • сдача имущества на срок до одного года – допускается аренда без регистрации договора;
  • сотрудничество дольше года – обязательно делать госрегистрацию;
  • сделка на неопределенный срок – регистрация не требуется.

Место регистрации контракта, зависит от адреса недвижимости, и проводится в территориальном отделении Управления Росреестра России.

Подписать соглашение имеет право только владелец объекта, или его уполномоченное лицо при предоставлении нотариальной доверенности. Если таковых полномочий нет у стороны арендодателя, то представители Росреестра выдадут решение о приостановке оформления сделки.

Официальное оформление соглашений, подразумевающих действия по субаренде возможно, если пункт о передаче нежилого помещения иныим лицам в субаренду согласован с собственником заранее. Без соответствующего текста в начальном арендном контракте процесс оформления этих условий не возможен.

Нюансы

Следует учитывать некоторые правила:

  1. Договор не примут от лица Генерального директора, ведь его назначение произойдет после получения компанией юрстатуса.
  2. Для подтверждения юридического адреса, подойдет Гарантийная бумага от собственника объекта. Владельцев может выступать юридическое или физическое лицо. «Гарантийка» не нужна, когда «хозяин» недвижимости – учредитель компании, который будет назначать себя Гендиректором организации.
  3. Получив комплект бумаг по ООО и реквизиты, можно оформить контракт, как новое юридическое лицо. В договоре содержаться вся информация, которая касается арендных условий.

Арендный документ лучше зарегистрировать официально. Тогда, не возникнут какие-либо претензии нанимателю или владельцу сдаваемой площади. Оформление соглашения об аренде нежилого помещения возможно между юрлицами и между физлицами. Арендатором бывает ООО или ИП.

Правила и последовательность при регистрации арендного контракта

Когда перед компанией становится вопрос государственного оформления бумаг по аренде, то рекомендуется придерживаться такой плана действий:

  1. Проверить на существование и достоверность регистрированных прав на нежилое помещение и присутствие соответствующей информации о нем в ЕГРН (в том числе кадастровую).
  2. Когда сдаваемая площадь не находится «на кадастре», или данные в ЕГРН не точные (например, есть погрешности в указании площади, состоянии объекта), то стоит до внести «реальные» сведения во все официальные источники.
  3. Составить и подписать контракт. В 2020 г нужно учесть все новшества в рамках законодательных положений при подготовке и заключении сделок с недвижимостью.
  4. Провести оплату государственной пошлины за регистрацию права (аренды) в согласии с утвержденной в 2020 г суммой (Налоговый кодекс).
  5. Заказать и иметь технический план на помещение. Наниматель или арендодатель могут самостоятельно занести документы в регистрирующий орган, либо отдать такое поручение кадастровому инженеру (возможно делегирование процесса уполномоченному человеку по нотариальной доверенности).
  6. После сдачи бумаг на регистрацию, представители Росреестра проводят проверочную работу. На этом этапе специалистами государственного органа возможно обнаружение ошибок или несоответствий в переданных им документах.
  7. В завершении регистрационной процедуры арендного контракта заявитель получает зарегистрированные экземпляры договора, вместе с выпиской ЕГРН.

При выявлении серьезных ошибок (например, грубых исправлений в бумагах, не проведение оплаты пошлины за операцию) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если погрешности не существенны, их предлагают устранить. На срок корректировки бумаг накладывается официальная приостановка процесса регистрации с установкой периода на исправление.

Когда замечания относятся к техническому плану объекта, то исправить положение может только тот кадастровый инженер, который его подготавливал. Бывает, что выставляемые нарекания от Росреестра не устранимы в отведенный срок. Тогда, заявитель принимает отказ в государственной фиксации сделки. Плата за пошлину не возвращается.

Форма

Договор аренды обязан оформляться в письменном виде и подтверждаться подписями обеих сторон. Когда стороной соглашения выступает юридическое лицо, то потребуется проставление печати.

Как и иной официальный договор состоит из:

  • шапки;
  • главной части документа;
  • реквизитов, подписей и печатей сторон.

В бумагах обязательно прописывать основные условия – предмет аренды и сумму установленной оплаты за ее использование. Иначе, сделка будет признана несостоявшейся.

Образец

Образец договора аренды для регистрации ООО включает в основные пункты, которые описывались выше. Случается, собственники подготавливают собственные бланки этих соглашений. Здесь потребуется тщательное изучение формы договора и составление протокола разногласий, когда нанимателя не устраивают какие-либо параграфы.

Как избежать проблем при аренде офиса?

Съем недвижимости под ООО имеет свои риски. Они увеличиваются, когда адрес используется как юридический и планируется отделка/ремонт за счет нанимателя.

Случается, что арендатор:

  • повышает плату за помещение;
  • требует освободить арендуемую площадь;
  • меняет без предупреждения замки на дверях.

Чтобы избежать подобных проблем и снизить возможные потери в случае неразрешимых споров составляется договор аренды.

Зарегистрировать ООО без договора возможно, но лучше иметь его грамотно составленным еще до подачи заявление на оформление юр.лица.

Главные положения, обязательные для тщательной проработки в договоре аренды отражены в Таблице.

Важно: когда оплата по договору происходит наличными деньгами, то обязательна квитанция или расписка об их получении. Иначе операция плательщика не защищена юридически.

Возможные риски и способы их избежать

Нанимателю до подписания условий сделки требуется изучить, соответствует ли содержание:

  • существующему гражданскому законодательству России;
  • оговоренным с владельцем положениям дел;
  • справедливому, с положения арендатора, распределению прав и обязанностей.

Совет: лучше «пробить», не является ли адрес местонахождения недвижимости массовым. Если по одному месту регистрируется много фирм, то возможны негативные последствия для арендатора. Проверка сведений возможна на официальном сайте ФНС РФ в соответствующем окне.

Свидетельство на собственность и выписка из Госреестра не включают вид и номер помещения, в котором будет офис. Это делает сложнее процесс контроля местоположения юрлица при регистрации со стороны налоговой. Во избежание отказа от ИФНС со стороны при государственной регистрации рекомендуется указывать в заявлении и гарантийном письме номер помещения (офиса) и этаж.

Итог

Договор аренды для регистрации ооо и гарантийная бумага – уникальные документы в коммерческом праве. С их помощью стороны получают гарантии по договоренностям. Если они оформлены верно, то обеспечивается защита интересов собственника и арендатора.

Автор: Клавдия Васильева

Автор: Клавдия Васильева

Образование: высшее - Юридическое - специалист по гражданскому праву. Окончила МГЮА в 2003 году с красным дипломом. Получила степень доктора юридических наук к 2012 году.

Работает с компанией "First Adres" уже 5 лет, занимается разбором самых запутанных ситуаций. Ведет преподавательскую деятельность с кадрами, которые проходят наше внутреннее обучение.

Насколько публикация полезна?​

Нажмите на звезду, чтобы оценить!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

+7-499-112-02-27

125212, Москва, Ленинградское шоссе, дом 39, стр. 3